不動産投資の基本

不動産投資とは

不動産投資とは、利益を得る目的でマンションやアパートなどの不動産に投資をすることです。利益構造には2種類あります。

購入した物件を入居希望者に貸して賃貸収入を得ることこれをインカムゲインと言います。競売などで購入した物件を購入価格よりも高い値段で売却して、売却益を得る、バブル時のように値上がりすることを期待して購入し値上がり後に売却して利益を得る。これをキャピタルゲインと言います。

不動産投資の投資対象はマンション、アパートが一般的ですが、他にも戸建て、駐車場などさまざまな種類があり、それぞれ特徴や期待できるリターンが異なります。

不動産投資は多額の資金が必要ですが、自己資金で始める方は稀だと思います。大半は金融機関へ融資をしてもらって始める事になりますが、金融機関からの融資額はその人の職業や年収、投資対象物件によって変わるので、良い条件であればまとまった資金を用意できなくても始められる場合もあります。

表面利回りと実質利回り

表面利回りと実質利回りというのも覚えておきましょう。年間家賃を購入金額で除して100をかけたものが表面利回りです。全額融資を受ける場合表面利回りで5%台は赤字、6%台でトントン、7%台からが利益が残る目安です。利益を増やすためには自己資金を増やして借り入れを減らすなどの工夫も必要です。

表面利回り計算式

想定される年間家賃÷物件の購入価格=表面利回り
候補が決まったら実質利回りでより現実的な利益を計算して計画の精度を上げて意思決定していきます。

実質利回り計算式

(想定される年間家賃-年間経費)÷(物件の購入価格+購入時諸経費)=実質利回り

 

不動産投資の種類

新築・中古のワンルームマンション

新築や中古のワンルームマンションを購入し、入居希望者に貸すことで賃貸収入を得る方法です。不動産投資の中では物件価格が安く、初心者でも始めやすいのが特徴です。

一戸あたりの賃貸収入から管理費や修繕積立金を支払う必要があるため、比較的大きなリターンが期待できません、そして一戸から始める場合にはその収益はALL or NOTHINGつまり0か?100か?という風になりますので特に注意が必要です。

空き室の場合、マンションの維持費やローンの支払いは何ヶ月くらい可能なのか?その地域では募集から入居までどのくらいの期間が平均なのか?などは確認しておきましょう。

新築・中古のマンション、アパート一棟

新築や中古のマンション、アパートを一棟購入し、各部屋を入居希望者に貸すことで賃貸収入を得る方法です。まとまった資金が必要になるため、金融機関から融資を受けて購入するケースがほとんどです。

貸せる部屋数が多く、満室に近い状態が保てれば、収益力が上がります。そして部屋数が多いほど空き室リスクが分散しますのでワンルームマンションより安定しやすいです。反面、支払いも大きくなるというリスクがあります。事業前の綿密な計画がより重要になります。

新築・中古の戸建て経営

新築や中古の戸建て住宅を購入し、入居希望者に貸すことで賃貸収入を得る方法です。新築は物件価格が高くなりますが、中古は比較的安く購入できる物件もあります。

戸建ての入居希望者は主にファミリー層で戸数の絶対数が少ないため、長期間の入居が期待でき、安定して収入が得られる可能性があります。ここ沖縄で土地付きであれば売却も比較的しやすいですが、これもワンルームマンションと同じく、0か?100か?という性質があります。

いざという時のリスクヘッジをどうするか?というのが大事なポイントです。バルク売りと呼ばれるワンルームや戸建物件を数件まとめ売りされているものを購入し空き室リスクに備える方法もあります。

駐車場、コインランドリー経営

不動産投資には、もともと所有していた土地の活用や、土地(建物)を借りて駐車場やコインランドリー経営を行う方法もあります。

駐車場、コインランドリー経営がうまくいくかは立地などに左右されます。また、駐車場は比較的初期投資が安く済みますが、コインランドリーはFC(フランチャイズ)に加盟すると大きな初期投資が必要になります。

また、認知してもらうための広告費や機械のリース費用、土地(建物)を借りている場合はその賃料などのランニングコストもかかるため、投資額の回収に時間がかかる、また投資額が回収できない可能性があります。

REIT(リート)

REIT(リート)とは、オフィスビルや商業施設、マンションなどの投資用不動産が投資対象の投資信託で、REITを購入することで間接的に不動産に投資でき、分配金が得られます。

REITには、通常の投資信託のほか、株式のように証券取引所に上場しているETF(上場投資信託)もあり、国内だけでなく、海外不動産を対象にしている銘柄もあります。

数万円程度から購入できる銘柄もあり、2013年頃からは平均分配金利回りは3%~4%前後で推移しています。

価格変動リスクはありますが、少額から投資できるため現物の不動産よりリスクが低く、売却しやすいことがメリットです。

民泊・旅館の経営

最近注目の民泊も新しい形の不動産投資と言えます。Airbnbに代表される民泊仲介サイトの登場で個人でも巨大マーケットに参入できるようになりました。ここ沖縄では特に注目されていています。

賃貸と同じように運用代行会社へ業務委託する事ができますので不動産管理会社へ賃貸管理させる感覚で運用する事も可能です。通常の賃貸は月単位で貸しますので1室×12ヶ月=12室という風に考えます。民泊・旅館の場合は1泊からでも貸すことが可能なので1室×365日=365室という風に考えます。賃貸アパートと比べて空き室リスク軽減と大幅に収益アップしやすいのが魅力です。

ただし旅館業の許可が取れれば365日で良いのですが場所や物件によっては旅館業の許可が取れず、民泊新法(住宅宿泊事業法)の届出での営業になるため営業日数が制限されること電気光熱費や理念など賃貸にはない経費や家具家電や消防設備の設置などの負担があります。

立地に大きく左右されるため要注意です。詳しくは弊社の民泊ページをご覧ください。

 

 

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